O Projeto de Lei 3.999/2020, aprovado na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados em junho de 2025, pode trazer mudanças importantes para o mercado imobiliário, principalmente nos casos de inadimplência em contratos de locação.

Mas afinal, o que muda na prática?

O que é o PL 3.999/20?

O projeto, de autoria do deputado federal Hugo Leal, propõe alterações na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

A principal mudança é permitir que o proprietário retome o imóvel por falta de pagamento sem precisar iniciar uma ação judicial, utilizando um procedimento extrajudicial realizado em cartório.

Como funciona hoje?

Atualmente, quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário precisa:

1.   Entrar com ação de despejo na Justiça;

2.   Aguardar a tramitação do processo (que pode levar meses ou até anos);

3.   Só depois da decisão judicial conseguir retomar o imóvel.

Esse caminho costuma ser demorado e gerar custos elevados.

O que muda se o projeto virar lei?

Se aprovado definitivamente, o procedimento poderá funcionar assim:

·     O proprietário solicita ao cartório a notificação do inquilino inadimplente;

·     O inquilino terá 15 dias para pagar a dívida ou desocupar o imóvel;

·     Se não houver pagamento nem desocupação, o proprietário poderá obter um título executivo para acelerar a retomada do imóvel.

Além disso:

·     A entrega das chaves poderá ser feita diretamente em cartório;

·     As notificações poderão ser presenciais ou eletrônicas;

·     O direito de defesa do inquilino continua garantido, podendo contestar valores e apresentar comprovantes.

Principais vantagens

·     Processo mais rápido;

·     Menos burocracia;

·     Redução de custos;

·     Menor sobrecarga do Judiciário.

Impactos para as imobiliárias

A proposta também altera o papel das imobiliárias na gestão da inadimplência.

Hoje, a imobiliária acompanha os atrasos, tenta negociar e, se não houver acordo, precisa ingressar com ação judicial por meio de advogado.

Com o novo modelo, o procedimento poderá ser feito via cartório, com prazos mais curtos. Nesse cenário, a imobiliária passa a ter um papel ainda mais estratégico:

·     Organizar e conferir toda a documentação do contrato;

·     Garantir cláusulas claras sobre garantias, reajustes e inadimplência;

·     Controlar prazos com rigor;

·     Orientar tanto o proprietário quanto o inquilino.

A qualidade do contrato e das notificações será fundamental para que o procedimento funcione corretamente.

E o inquilino?

O projeto não elimina o direito de defesa. O inquilino poderá:

·     Contestar débitos;

·     Apresentar comprovantes de pagamento;

·     Levar a discussão ao Judiciário, se necessário.

A diferença é que o processo tende a ser mais objetivo e baseado em documentação.

Para imobiliárias sérias, isso reforça a importância de:

·     Transparência nas cobranças;

·     Comunicação clara com ambas as partes;

·     Intermediação justa e técnica.

Situação atual do projeto

O PL foi aprovado na CCJ em junho de 2025. No entanto, houve apresentação de recurso que suspendeu o envio imediato ao Senado.

O projeto ainda não virou lei e aguarda definição sobre sua tramitação. Caso avance, poderá se tornar uma ferramenta importante para reduzir a morosidade em casos de inadimplência e despejo.

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Alisson Matias — CRECI: 086665-F

É corretor de imóveis na imobiliária Destak desde 2025, atuando em locações e vendas de imóveis em Caxias do Sul. Possui especialização em avaliação de imóveis urbanos e rurais pelo instituto do Corretor de Porto Alegre. Atua no ramo imobiliário desde 2020.

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